Главная » Жилая » Как продать квартиру купленную в ипотеку?

Как продать квартиру купленную в ипотеку?

Финансовый кризис обязательно сопровождается девятым валом роста долгов по ипотечному кредитованию. Это и понятно — когда растут цены в магазинах, а люди становятся жертвами сокращений на работе, то платить за взятую в кредит квартиру становится очень трудно.

В этой ситуации страдают как финансовые учреждения, выдавшие заем, так и сами пользователи ипотеки. Но у первых более выигрышная ситуация, ведь они всегда могут забрать у неплательщика его залоговое имущество, то есть квартиру или дом, под которые и выдавалась ипотека. Если ситуация действительно патовая, и отдавать банку долг нечем, то и для самого заемщика реализация залоговой недвижимости может стать достойным выходом из кредитной безысходности.

Для начала нужно вступить в диалог с банком!

Сразу нужно открыть тайну почти всех банкиров и кредиторов: они вовсе не заинтересованы в продаже залоговой квартиры, являющейся залогом по ипотеке. Сама процедура продажи слишком утомительна, а возможность выручить сумму, сопоставимую с выданной ранее ипотеки, не всегда реальна.

Финансовые кризисы порой обрушивают и стоимость недвижимости, поэтому банк рискует не вернуть «свое» в результате реализации жилого объекта должника. Поэтому практически все банковские учреждения готовы искать компромисс с заемщиком. А значит, в случае финансовых затруднений следует идти в банк, выдавший заем и просить о некоторых поблажках.

Реструктуризация долга, изменение графика платежей и даже кредитные каникулы – это те механизмы, которые могут спасти даже самую безнадежную ипотечную историю. Если же и более щадящие условия погашения задолженности не могут помочь должнику, то остается только один выход – продажа недвижимости.

Банки и судья против должника 

Если ипотечник стал проблемным клиентом, ввиду того, что не погашает долг и не идет на контакт с банком, то финансовое учреждение вынуждено будет отбирать у него залоговое жилье. Для этого банкиры обратятся в суд и добьются решения, которое разрешит осуществить продажу квартиры или дома должника с аукциона. В этом случае от самого потребителя ипотеки не будет ничего зависеть. Суд определит стоимость, банк будет искать покупателя, а неплательщику только и остается, что уповать на честность кредиторов.

Владелец по закону может назначить свою цену реализуемому жилью, но если не найдется охочих покупателей, то на следующем аукционе она упадет на 10 процентов. Если и по этой цене не продадут, то на следующем этапе уже сам банк купит эту недвижимость, уменьшив стоимость реализуемого лота еще на четверть. Чаще всего ситуацию с отсутствием желающих купить жилье по заявленной должником стоимости провоцирует сам банк.

 

Ему выгодно довести цену недвижимости до минимальной. Это позволит финансовому учреждению покрыть задолженность по кредиту, а потом реализовать квартиру дороже, заработав, таким образом, еще и прибыль от проблемной ипотеки. Сам же бывший владелец залогового имущества в этом случае погасит долг, но останется без жилья и денег.

Сообразить на троих

Лучше всего решить ситуацию путем добросовестной сделки между банком, владельцем залогового жилья и покупателем. Владелец в этом случае находит покупателя сам и заявляет банку о продаже «квадратных метров», являющихся объектом ипотечного кредитования. Дальше покупатель вносит всю сумму невыплаченного должником кредита, после чего получает право заключить договор купли продажи этого имущества.

Вся соль заключается в том, что покупатель платит еще до получения прав на собственность, а это многих потенциальных приобретателей пугает. Получается, что покупатель отдает деньги продавцу, а на самом деле недвижимостью владеет на этот момент банк (жилье – это залог). Такие сделки могут провести профессиональные риэлтеры: они и покупателя найдут, и гарантируют ему прозрачность всех этапов сделки.

Покупатель дает продающей стороне сумму, которая равна долгу по ипотеке. Дабы быть полностью спокойным, рекомендуется все это дело оформить документом у нотариуса. Это задаток за приобретенное жилье неплательщик по ипотеке несет в банк, где выдается документ о погашении кредита. После этого в регистрационной палате происходит снятие обременения с квартиры (то есть запрета на продажу, как залога). Происходит переоформление квартиры на покупателя и параллельно уплата продавцу оставшейся суммы за квартиру.

Какой ущерб для неплательщика по ипотеке? 

Если продажа квартиры происходит сразу же после получения ипотеки, то потери будут минимальными. Но это при условии, что цены на рынке недвижимости не изменились в ту или иную сторону. Теряются именно проценты, выплаченные заемщиком по кредиту. То есть, чем дольше он платит по ипотеке, тем невыгоднее становится продавать залоговое жилье. Однако же и оттягивать кардинальное решение по проблемной ипотеке не стоит. Ведь нарушение графика выплат наказывается штрафами. Чаще всего продать недвижимость из под залога за обычную на данный момент цену не удается. Практика показывает, что такое жилье продается где-то на 10% дешевле средних цен на рынке.

Давай меняться

Выходом из ситуации для заемщика мог бы стать вариант с обменом на более дешевое жилье и погашение за счет разницы в цене имеющегося долга. Но в нашей стране банки в такие сложные комбинации не ввязываются. Тут можно провернуть дело только с помощь продажи залоговой квартиры, получения доплаты и покупки за эти деньги квартиры поменьше. Но это только в том случае, если доплаты хватит на приобретение жилья. Чаще всего речь идет об объектах бизнес-класса, которые могут стоить, как сразу несколько квартир эконом-сегмента.

Источник: realword.ru